【公式】資産性|SHINTO CITY | JR線「さいたま新都心」駅徒歩5分|東京建物・住友不動産・野村不動産・近鉄不動産・住友商事・東急不動産の新築・分譲マンション

新都心の“幸せ”から考えた新しい街づくり SHINTO CITY

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シントシティ」資産価値

不動産のプロフェッショナルが語るさいたま新都心」リセールバリュー

専門家が資産価値を分析

都市の利便性と子育てしやすい生活環境を兼ね備えた街「さいたま新都心」。これからの発展に期待が高まる一方で、資産性という視点から見た時、どのように評価されるのでしょうか?「さいたま新都心」に住まう「価値」とは……?

また、マンション購入を検討している人にとって、そのマンションの価値が、将来にわたって維持されるかどうかは大きな関心事です。では「資産性が評価されるマンション」とは?不動産専門データバンクである、東京カンテイの井出氏にお話を伺いました。

センターフォレスト完成予想CG

高リセールバリューの条件は駅近 × 高層 × 大規模 × 交通利便性

資産価値が評価されるマンションとは

「マンションは、戸建と比べて建物としての寿命が長く、駅から近いなど立地条件が良い場合が多いため、実は資産性が保たれやすい不動産のかたちです。物件の価値が保たれやすいと言うことは、「買って貸す」という住まい方もでき、収益性の高さにもつながります。マンションの価値を測る条件はいくつかありますが、まず第一に、住んでいる人や購入を検討している人に「このマンションは便利で価値がある」と思われることが重要なポイントです。」

リセールバリューが高くなる4つのポイント

「リセールバリュー(RV)とは、資産価値を表す客観的な指標で、新築時の価格を100とした時、築10年の中古マンションの価格維持率を表す数値です。長年の調査により、マンションのRVが高くなる傾向にあるのは、①「駅からの徒歩分数が短いこと」②「30階を超えるような高層タワー」③「500戸以上の大規模マンション」④「東京ダイレクトアクセス」です。「シントシティ」は、①③④を満たしていますので、非常に好条件な物件だといえそうです。」とプロも高評価でした。早速、それぞれを細かく解説していただきましょう。

株式会社東京カンテイ 井出 武氏

1989年マンションの業界団体に入社以来、長く不動産市場の調査・分析に携わる。現在は東京カンテイの市場調査部上席主任研究員として、講演活動なども行っている。

駅徒歩5分×東京駅直通30分人が集まるエリアは評価も高くなる

最寄り駅からの所要時間別リセールバリュー

最寄り駅からの所要時間別リセールバリュー(首都圏)(※1)

徒歩5分以内の立地は非常に重要な指標

「先ほどお伝えしたRVの中でも1番のポイントと言えるのが「駅からの徒歩時間」です。一般的に、商店街や病院、アミューズメント施設などの生活利便施設は駅近に集中しています。駅から離れることが不便なことではないですが、やはり雨や雪などが降ると、どうしても移動は不便ですし、子育て家族にとっては子どもの送り迎えに影響がでることもあるでしょう。このことから、駅近であればあるほどRVは高くなるのです。」

埼玉県民が選ぶ住みたい街(駅)ランキング

リクルート住まいカンパニー調べ(2018年度)

年々、人気向上の「さいたま新都心」

「さいたま新都心は「SUUMO住みたい街ランキング2018」の総合ランキングで29位(昨年63位)、埼玉県民が選ぶ住みたい街で第3位と大躍進!井出氏は「このエリアの魅力は、なんと言っても「さいたまスーパーアリーナ」そして「コクーンシティ」という大型複合商業エリアを有していることでしょう。この街を目指して、全国から人が集まります。人が行き来する賑わいのある街は、評価される傾向にあります。」と紐解きます。

「さいたま新都心」は京浜東北線で浦和に次いで102.3%の高いRV

交通アクセス図

京浜東北線沿線別のリセールバリュー

京浜東北線沿線別のリセールバリュー(王子駅~大宮駅間で抽出)(※1)

京浜東北線の沿線駅で浦和駅に次いで2位という高いRVを出した「さいたま新都心」。それを受けて井出氏はこう評価します。「リセールバリューは、都心に近いほど有利性があります。オフィス街への交通利便性の観点からみると、京浜東北線で乗り換えなしで、東京駅にダイレクトアクセスできる点は、非常に評価できるポイントです。さらにJR上野東京ラインの開通で東京へのアクセスが30分という利便性が向上したのも大きく影響しているといえるでしょう。近年、文教エリアとして、ますます人気があがっている「浦和」を例にとると、いかにそのエリアの新しい価値を生み出せるかが高いリセールバリューを保つ秘訣となります。「さいたま新都心」には、先ほど述べたように公共施設などのハード面が整備されつつあり、イベントやショッピングなどで訪れる方も多く、賑わいがあります。今後さらなる躍進が期待できそうです。」

駅近×大規模埼玉県で25年ぶりの供給※2という価値にも期待

現地周辺街区イラスト

埼玉県最大級※3・総計画戸数約1400戸※4の街づくりという価値

戸数規模別リセールバリュー

戸数規模別リセールバリュー※1

駅近の大規模マンションは供給が少ない

「戸数規模別リセールバリューのデータが上限が500戸以上であるように、戸数が1000戸を超える物件は、数が少ないんです。それこそ90年代ぐらいまで遡れば、駅前にあった社宅やゴルフ場などをマンションに変えていった時代もありましたが、今は、ほとんど開発が終わってしまった感じがありますよね。そういう意味で駅近の大規模マンションが、特に埼玉エリアで今後どんどん出てくるというケースは非常に少ないのではないでしょうか。「SHINTO CITY」は、駅5分×総計画戸数約1400戸(※4)というスケールがあります。そういった物件は地域のランドマーク的な物件になりやすく誰もが憧れるマンション、そんなポテンシャルを秘めていそうです。」

大規模ならではのスケールメリットにも注目

「マンションの規模が大きくなればなるほど、その施設内や周辺に様々な利便施設ができます。大規模だからこそ実現する充実した共用施設はスケールメリットと言えます。「さいたま新都心」はまだできて20年弱ですし、これからの街です。今後「SHINTO CITY」ができる北袋1丁目で進行している街づくりによって、防災機能を備えた大型公園やバスターミナルの整備なども計画されていますよね。こういった開発計画なども相まって、マンション自体だけでなく街の価値もさらに高まっていきそうですね。まさに賑わう街から住まう街へステップアップを迎えている、「さいたま新都心」。今後10年先の将来が非常に楽しみな街といえそうです。」

資料請求いただいた方には、
「SHINTO CITY コンセプトブック」と
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お送りいたします。


※1.2006年4月~2009年3月に新規分譲され、2017年4月~2018年3月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出。専有面積30平米未満の住戸および事務所・店舗用ユニットは集計から除外。(㈱東京カンテイ調べ 2018年5月時点)
※2.埼玉県内で1,000戸を超える規模のマンションの発売は1993年以来(多棟で構成される最初の棟の発売)となります。(㈱不動産経済研究所調べ 2018年5月時点)
※3.「シントシティ」の総計画戸数約1400戸は1990年以降に埼玉県で供給された分譲マンションの中で最多であることを表したもの。(1969年1月~2018年1月15日までのMRC調査・捕捉に基づく分譲マンションデータ (有)MRC調べ 2018年3月時点)
※4.約1400戸のうち、約400戸は建築確認申請前につき戸数が変更になる場合がございます。
※掲載の完成予想CGは計画段階の図面を基に描き起こしたもので実際とは多少異なります。建物形状の細部、設備機器等は表現されておりません。表現されている植栽は竣工から初期の生育期間を経た状態のものを想定して描いており、竣工時は植物の生育を見込んで必要な間隔をとって植えております。設計・竣工上の都合により、設定位置・樹高・本数等変更される場合があります。
※掲載のイラストは、現地周辺地図・空撮(2018年3月撮影)を基に描き起こしたもので位置関係・建物形状・色調等、実際とは多少異なる場合がございます。
※大型公園(2018年度完成予定)・バス交通広場(2020年度完成予定)